ความสำคัญของนักการเงิน และ Model Cash flow | www.postmyclassified.com 

ประกาศอัพเดท

ความสำคัญของนักการเงิน และ Model Cash flow

ลงประกาศเมื่อ 6 Jan 2020 อัพเดทล่าสุด 6 Jan 2020 23:48:48 น. เข้าชม 105 ครั้ง

รูปภาพประกาศ

รายละเอียดประกาศ


ธรรมชาติของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เป็น ธุรกิจประเภท Project Base คือ ทำงานเป็นโครงการๆ ไป โดยมุ่งหวังกำไรสูงสุด และ ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคสูงสุด ในทุกโครงการ
 
ดังนั้นการวางแผนทางการเงิน (Set Up Financial Model) และ การศึกษาความเป็นไปได้ทางการเงิน(Cash flow Feasibility Study) จึงสำคัญมาก

หลักสูตร ศึกษาความเป็นไปได้ทางการเงินโครงการอสังหาฯ Cash Flow (RE121)

ศึกษาความเป็นไปได้ทางการเงินโครงการอสังหาฯ Cash Flow


เพราะต้องการกำไรทั้งระยะสั้นและยาว เมื่อเจ้าของโครงการ เห็นที่ดินแปลงหนึ่ง และ คิดทำโครงการ การศึกษาความเป็นไปได้ทางการเงินก็เริ่ม นักการเงินมีหน้าที่ รวบรวมข้อมูลทั้งหมด ทั้งจากฝ่ายจัดซื้อ ออกแบบ ก่อสร้าง (จำนวนทุน, สินเชื่อ, ต้นทุนที่ดิน, ต้นทุนก่อสร้าง, Specificationวัสดุ, Positioning สินค้า,จำนวนที่ทำได้) ทั้งจากฝ่ายขายและการตลาด (Market Research, Unit Size, Unit Price, Target Group, Market Plan, Sell Plan) และ นำมาวิเคราะห์ว่า โครงการนี้หากลงมือทำแล้ว จะมีผลตอบแทนทางการเงินคุ้มค่าแก่การลงทุนหรือไม่ และ วิเคราะห์ต่อไปอีกว่า ระหว่างดำเนินโครงการจะมีความอ่อนไหวกับปัจจัยที่มามีผลกระทบอย่างไรบ้าง  (Sensitivity Analysis) โดยเอาข้อมูลต่างๆมา Run Cash flow และ เลือกใช้ หรือ หา Ratio การเงินเพื่อประกอบการตัดสินใจ เช่น ค่า PB, DPB, NPV, Cash flow, Discounted Cash flow, IRR, WACC, BP, D/E, ROE, ROI, PI, EBIT, EBITDA เป็นต้น โดยเบื้องต้น Ratio ต่างๆมีความหมายและคำนวณได้ดังนี้

  • PB- Payback period คือ ระยะเวลาคืนทุน = จำนวนปีก่อนจะคุ้มทุน + (ต้นทุนคงเหลือปีนั้น/มูลค่า Cash flow ปีที่คุ้มทุน) หรือ DPB: Discount Payback period: วิธีระยะเวลาคืนทุนแบบคิดลด จะพิจารณาค่าของเงินที่แตกต่างตามเวลาด้วย
  • NPV-Net Present Value มูลค่าปัจจุบันของ Cash flow = CFปี1+ (CFปี1/ ((1+r)^1))+ (CFปี2/ ((1+r)^2))+ (CFปีn/ ((1+r)^n)) โดยที่ R คือ Return อัตราผลตอบแทน และ NPV >0 คือ มูลค่าปัจจุบันมากกว่าทุน NPV < 0 คือ น้อยกว่าทุน และ NPV=0 คือ มูลค่าเท่าทุน
  • IRR- Internal Rate of Return ประมาณการผลตอบแทนเฉลี่ยต่อปี ของโครงการ IRR=WACC คือ เท่าทุน IRR>WACC คือกำไร น่าลงทุน และ IRR < WACC คือ ขาดทุนไม่ควรลงทุน
  • WACC-Weighted Cost of Capital ต้นทุนทางการเงินเฉลี่ยของเงินทุน
  • BP Break-even Point จุดที่รายรับจากการขาย= รายจ่ายดำเนินงาน   เป็นตัวบอกความเสี่ยงการลงทุนจากยอดขาย
  • D/E Ratio หรือ Dept / Equity Ratio อัตราส่วน หนี้สินต่อทุน โดยที่ D/E≥2 ความเสี่ยงสูง, D/E≤1 ยิ่งดี
  • ROE Return On Equity อัตราผลตอบแทนต่อส่วนทุน = Net Profit/Equity
  • ROI Return On Investment อัตราผลตอบแทนต่อการลงทุน =Net Profit/ (Equity+Loan)
  • PI Profitability Index ดัชนีกำไร= รวมDiscounted Cash flow ตามจำนวนปี/Equity *PI ควรมากกว่า 1 เสมอ
  • EBIT (Earnings Before Interest and Taxes) คือ กำไรก่อนหักดอกเบี้ยและภาษี หรือมีอีกชื่อเรียกหนึ่งว่า กำไรจากการดำเนินงาน (Operating Income) = Gross Profit-ต้นทุนขายและบริหาร
  • EBITDA (Earnings Before Interest Tax Depreciation and Amortization) กำไรก่อนดอกเบี้ย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าใช้จ่ายตัดจ่าย= Gross Profit-ต้นทุนขายและบริหาร-ค่าเสื่อมราคา-ค่าใช้จ่ายตัดจำหน่าย
 
รวมถึงฉายภาพ สถานการณ์ต่างๆที่อาจเกิดขึ้น (Scenario)  และ แผน Exit Way ของโครงการและบริษัท ทั้งหมดนี้ เพื่อเป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจของผู้บริหาร ที่กล่าวมาเป็นเบื้องต้นที่นักการเงิน และ ผู้บริหารโครงการต้องทราบ 
 

แต่ชีวิตจริงยังมีผู้ประกอบการ และ นักการเงินหลายรายพลาดเอาที่ดินมาทำโครงการ Run Financial Feasibility โดยไม่ได้คำนวณต้นทุนที่ดินด้วยซ้ำ ขาดทุนตั้งแต่คิด Project บางรายทำแล้วกำไร แท้จริง ขาดทุนกำไรไปกว่าครึ่ง บางรายไม่เข้าใจธรรมชาติของธุรกิจว่าควรมี Cash flow ไหลเข้าออกอย่างไร ก็ทำให้หมุนเงิน หรือ ตัดสินใจทำสิ่งต่างๆผิดพลาดเสมอ ควรกำไรก็ขาดทุนซ้ำแล้วซ้ำเล่า และยังมีอีกไม่น้อยที่ไม่เล็งเห็นถึงความสำคัญของการศึกษาความเป็นไปได้ทางการเงิน รู้ตัวอีกที ก็ประสพความล้มเหลวทางการเงินแล้ว โชคดีหน่อยก็รอดแต่โดยโมเดลแล้วไปต่อลำบากครับ

Cr. ปราชญ์ อสังหาฯ

หลักสูตร ศึกษาความเป็นไปได้ทางการเงินโครงการอสังหาฯ Cash Flow (RE121)

แสดงความคิดเห็น

ประกาศอัพเดท

แก้ปัญหาภูมิแพ้อากาศ ภูมิแพ้ฝุ่น ภูมิแพ้ผิวหนัง ไซนัส คัดจมูก น้ำมูกไหล ไมเกรน นอนไม่หลับ

(กรุงเทพมหานคร) - เสริมสวย สุขภาพผลิตภัณฑ์เพื่อสุขภาพ 19 May 2020

ราคา 990 บาท

เข้าชม 54 ครั้ง

(BLC ) Balance C Collagen คอลลาเจนสำหรับคนรักผิว กระจ่างใส ทานง่าย ไม่ต้องชง

(กรุงเทพมหานคร) - เสริมสวย สุขภาพผลิตภัณฑ์เพื่อสุขภาพ 19 May 2020

ราคา 990 บาท

เข้าชม 63 ครั้ง

เติมเต็มช่วงเวลาแห่งความสุข ตัวช่วยให้คุณอึด ทน นาน มากยิ่งขึ้น

(กรุงเทพมหานคร) - เสริมสวย สุขภาพผลิตภัณฑ์เพื่อสุขภาพ 24 Jan 2021

ราคา 690 บาท

เข้าชม 0 ครั้ง

รับซ่อมเครื่องซักผ้า และ ตู้เย็น นอกสถานที่

(กรุงเทพมหานคร) - เครื่องใช้ไฟฟ้าแอร์ ตู้เย็น เครื่องซักผ้า 8 Jul 2020

ราคา 500 บาท

เข้าชม 219 ครั้ง

เราเข้าใจบางวันเร่งด่วนจริงๆ มีเหตุติดขัดสุดวิสัย จันทร์-ศุกร์ = ตรงวันทำงาน = เวลาเข้างาน????

(กรุงเทพมหานคร) - อื่นๆรับจ้าง 23 Jan 2021

ราคา 899 บาท

เข้าชม 5 ครั้ง

บริการ รับจดทะเบียนบริษัท รับทำบัญชี จดทะเบียนธุรกิจทุกประเภท จดทะเบียนบริษัท ห้างหุ้นส่วนจำกัด

(กรุงเทพมหานคร) - Job & Business Legal & Accounting Office 23 Jan 2021

ราคา ไม่ระบุ

เข้าชม 4 ครั้ง

รับทุบบ้านฟรี รื้อถอนอาคาร ทุบซากตึก รับซื้อโครงสร้างเหล็ก รับซื้อบ้านไม้ รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างเก่า ทุกชนิด 062-5433179

(Classified Ad posting Thailand) - Job & Business Others 16 Jan 2018

ราคา ไม่ระบุ

เข้าชม 732 ครั้ง

"บริการผลิตเนคไทตามแบบทุกรูปแบบ "

(ชลบุรี) - แฟชั่น เสื้อผ้าเสื้อผ้าบุรุษ 23 Jan 2021

ราคา 350 บาท

เข้าชม 4 ครั้ง

สล็อต ออนไลน์ สมัครรับโบนัสฟรี 50 เปอร์เซ็นต์ ฝากไม่มีขั้นต่ำ

() - Toys & GamesGame Online 23 Jan 2021

ราคา ไม่ระบุ

เข้าชม 2 ครั้ง

PGSLOT เกมส์สล็อต มือถือ โปรโมชั่น PG SLOT สล็อตรูปแบบใหม่ 2020 PGSLOT

() - Toys & GamesGame Online 23 Jan 2021

ราคา ไม่ระบุ

เข้าชม 4 ครั้ง

ติด SeoTextlink 300 เว็บ ที่นี่!

ราคา ไม่ระบุ

  • ผู้ลงประกาศ : คุณเล็ก สัญชัย
  • ความต้องการ : To Buy
  • สภาพสินค้า : ไม่ระบุ
  • วันที่ลงประกาศ : 6 Jan 2020
  • อัพเดทล่าสุด : 6 Jan 2020 23:48:48 น.
  • ที่อยู่ : ยานนาวา
  • จังหวัด : กรุงเทพมหานคร
  • เบอร์โทรศัพท์ : 22952294
  • Email : lek@trebs.ac.th

ติดต่อเจ้าหน้าที่ด่วน